verder kijken dan je kunt zien

Bij de planologische toets wordt er getoetst of uw bouwplan, waaronder de gebouwsituatie op het perceel en het gebruik hiervan, voldoet aan alle planologische voorschriften van de gemeente. Eén van deze voorschriften is het bestemmingsplan.

Op het moment dat het bouwplan niet voldoet aan de planologische voorschriften is er sprake van een strijdigheid. In dat geval kunnen we de gemeente verzoeken om hun medewerking te verlenen om van de voorschriften af te wijken. Dit gebeurd door middel van het uitwerken en indienen van een principe verzoek, wel of niet in combinatie met een welstandelijke toets.

Wanneer u van plan bent om een woning of een bedrijfspand aan te kopen dan geeft een bouwkundige inspectie u inzicht in de kwaliteit van het gebouw, de staat van het onderhoud en andere relevante zaken die van invloed kunnen zijn op de koop. Het gehele object wordt visueel geïnspecteerd, zowel van binnen als buiten. Alle bevindingen tijdens de inspectie worden uitgeschreven en indien nodig onderbouwd met foto’s en een kostenraming van de herstelwerkzaamheden. Dit alles wordt u in een uitgewerkte rapportage aangeleverd.

Om tot een goed gebouwontwerp te komen is er veelal een ontwerpproces nodig. Dit proces bestaat uit meerdere fases waarbij iedere fase zijn eigen stappen kent en een eigen doel heeft. Zo start het ontwerpproces met het definiëren van het bouwplan waarbij de randvoorwaarden van het ontwerp worden vastgelegd, er een gebouwontwerp wordt gemaakt, indien nodig de Omgevingsvergunning wordt aangevraagd en eindigt dit proces met de werktekeningen waarna het ontwerp klaar voor uitvoering is. Het ontwerpproces is dynamisch en wordt bij ieder project weer anders ingevuld.

Om te mogen bouwen is er vaak een Omgevingsvergunning nodig. De Omgevingsvergunning kent verschillende activiteiten waarvan er soms meerdere van toepassing kunnen zijn op uw bouwplan. De aanvraag van deze Omgevingsvergunning gebeurt o.b.v. een uitgewerkt Definitief ontwerp en kent een aantal indieningsvereisten. Samen met een vertrouwde selectie adviseurs wordt het plan volledig uitgewerkt voor de vergunningaanvraag, waarna deze digitaal kan worden ingediend bij de gemeente.

Bij een projectontwikkeling komen er veel verschillende disciplines bijeen. Zo moeten de financiële kant, de creatieve kant, de bouwtechnische kant en alle mogelijke risico’s van het project goed belicht worden. Hiervoor is veel contact met investeerders, architecten, aannemers, gemeenten en andere betrokkenen noodzakelijk. Zodra de randvoorwaarden van de ontwikkeling bekend zijn wordt de haalbaarheid onderzocht, waarbij een raming van de stichtingskosten in beeld worden gebracht.

Een uitgewerkt bouwplan kan voor de prijsvorming op verschillende wijzen in de markt worden gebracht. Dit gebeurt veelal op basis van een uitgewerkt Technisch ontwerp, vaak onderbouwd met een technische omschrijving van het werk of een bouwbestek. Na het selecteren van de aannemers kan er een vrijblijvende offerte worden aangevraagd, een aanbesteding worden gehouden of een bouwteamsamenwerking worden gevormd. Wanneer de bouwkosten bekend zijn worden deze inhoudelijk gecontroleerd op volledigheid en marktconformiteit en beoordeeld t.o.v. het vooraf gestelde bouwbudget.

De contractvorming met de aannemer(s) vraagt altijd de juiste aandacht. De stukken vanuit het Technisch ontwerp, de technische omschrijving of het bouwbestek en de nota’s van inlichtingen liggen hieraan ten grondslag. Na het opmaken van de aannemingsovereenkomst en de daarbij van toepassing zijnde voorwaarden welke ik samen met u opstel, wordt deze door de opdrachtgever en aannemer ondertekend waarna de bouwopdracht een feit is.

Afhankelijk van de projectomvang en complexiteit hiervan is het mogelijk om het uitvoeringproces te laten begeleiden om er zeker van te zijn dat de bouw wordt uitgevoerd volgens de overeenkomst. Dit kan door middel van alleen bouwtechnisch toezicht, maar ook in de vorm van bouwdirectievoering. Bij bouwdirectievoering zijn, naast het bouwtechnisch toezicht, ook het houden van bouw- en werkvergaderingen, de bouwadministratie en het bewaken van de overallplanning onderdeel van de werkzaamheden.

Bij zowel het bouwtechnisch toezicht als de bouwdirectievoering wordt na de voltooiing van het werk het gebouw en terrein opgeleverd. Maar een oplevering kan ook los hiervan worden uitgevoerd. Bij de oplevering wordt er gecontroleerd of het werk naar behoren is uitgevoerd, voldoet aan wet- en regelgeving en de onderling gemaakte afspraken of overeenkomsten. De gebreken welke worden geconstateerd tijdens de oplevering worden aangetekend in een proces-verbaal van opname, welke bij acceptatie na de oplevering door aannemer en eigenaar wordt ondertekend. Bij de oplevering overhandigt de aannemer ook het bouwdossier met daarin o.a. de revisietekeningen, de onderhoudsvoorschriften en de garantieverklaringen. Na de ondertekening is het gebouw (behoudens de gebreken) geaccepteerd en officieel overgedragen aan de opdrachtgever.

Tijdens de exploitatieperiode of gebruikersperiode behoeft een gebouw onderhoud. Onderhoud volgt naar mate het gebruik of de belasting van verschillende bouwdelen. Onderhoud is behoud. Dit zijn zowel bouwkundige onderdelen als de installatietechnische onderdelen. Goed onderhoud is van belang om de levensduur van een gebouw te verlengen en om te voldoen aan de garantievoorwaarden gesteld door de (onder)aannemers vanuit de bouw. De uitvoering van onderhoud moet periodiek worden gepland en de onderhoudskosten zijn onderdeel van de gebouwexploitatie. Het periodiek onderhoud wordt verwerkt in een Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP).